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我市再给商品房销售立新规

荆门晚报 2019-01-25 09:37
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  昨日,从市房管局获悉,针对当前房地产市场运行情况,该局发布了《关于进一步加强商品房销售管理有关问题的通知》,出台新规进一步细化商品房销售全过程管理。


  近年来,我市房地产业持续快速发展,开发投资稳步增长,商品房销售连创新高,较好地改善了城市面貌和城镇居民的居住条件,促进了城市经济发展,但也存在开发经营行为不规范、涉房?#31471;?#26085;益增多等一些问题。为进一步加强新建商品房预(销)售管理,规范新建商品房预(销)售过程中的交易行为,保障买卖双方当事人的合法权益,切实维护公平、公正、诚信、有序的房地产市场交易秩序,市房管局发布《关于进一步加强商品房销售管理有关问题的通知》,并明确1月14日起施行,有效期暂定二年。


  《通知》对商品房的售前、售中以及买卖合同网签、备案等作出明确规定,比如实行售前约谈与?#20449;?#21046;度,推行商品房预售告知制度,对商品房销售时间、房源、价格和信息发布进行监管,实施商品房买卖合同网签与备案行为监管,全面推行商品房销售信息公开等。


  市房管局相关负责人表?#33606;?#20170;后将持续开展专项检查和整?#20301;?#21160;,加强商品房销售行为监管,加大对违法违规行为的查处力度。重点查处开发企业无证销售、捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、恶意炒作、哄抬房价、一房多卖等扰乱市场秩序的行为。对价格异常以及买受人?#31471;?#38598;中的项目,重点进行核查。特别要对退房率高、价格异常、延期交房、未验收交房以及消费者?#31471;?#38598;中的项目,进行全面核查。


  对开发企业的违法违规销售行为,市、区房管部门依法按程序采取警告、责令限期整改、约谈、公开通报、暂停商品房网上签约、暂缓预售许可和拨付监管账户的预售资金等方式进行惩戒。违法违规行为处理涉及相关部门权限的,市、区房管部门及时向相关部门书面移交线索,由相关部门依法予以查处。同时将有关情况通报市社会信用体系建设领导小组办公室,对违规违法企业实施联合惩戒。(记者陈兴国 通讯员袁凯 彭媛)


  新规亮点解读


  亮点一:实行售前约谈与?#20449;?#21046;度


  《通知》规定,开发企业在办理商品房预售方案备案?#20445;?#24212;接受房管部门的售前约谈,配合开展项目销售前的检查,并向房管部门提交规范开展销售活动的书面?#20449;怠?/p>


  ?#20449;?#20869;容包括:在取得商品房预售许可证前,不自行或委托第三方企业,以认筹、排号、预订、吸纳会员、购买基金或者理财产品等方?#36739;?#36141;房人收取或变相收取定金、预订款等性质的任何?#24310;茫?#19968;次性公开全部准售房源,不捂盘惜售或变相囤积房源;商品房销售广告、宣传资料和销售进?#26085;?#23454;合法,不欺骗误导公众;销售人员不散布谣言、传播谣言或以房源紧俏、内部预留、开盘售罄、后期涨价等方式营造紧张气氛,诱使购房人抢购;商品房明码标价,一房一价;不内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件等。


  同时规定,未取得预售许可的商品房项目,开发企业不得自行或委托第三方企业,以认筹、排号、预订、吸纳会?#20445;?#25110;VIP入会)、购买基金或者理财产品等方?#36739;?#36141;房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金或会费等性质的任何?#24310;謾?/p>


  亮点二?#21644;?#34892;商品房预售告知制度


  《通知》规定:在签订商品房认购协议或商品房买卖合同前,开发企业应宣传相关法律法规,如实告知购房人所购房屋基本情况,不得虚假宣传、违规?#20449;?#37319;取返本销售、售后包租的方式预售商品房和房屋可变空间利用,并与购房人签订书面告知书。


  书面告知书内容包括:销售人员已详细告知本人所购房屋的基本情况、市房管局购买新建商品房提示书及相关法律法规,已知晓所购房屋现在处于正常销售(土地抵押、在建工程抵押、司法查封、扣压等)状态,根据本人目前的情况能否办理公积金或商业按揭贷款,购买后能否正常合同网签备案及办理不动产证,以及双方约定的其他事项和违约责任的处理等。


  同?#20445;?#23545;商品房销售时间、房源、价格和信息发布进行监管。要求开发企业取得商品房预售许可证或销售备案证后,须在10日内一次性开盘对外销售,不得以各种借口拖延开盘时间。全部准售房源一次性对外公开销售,严禁采取分幢、分单元、分层或分批、分次开盘等方式销售。所有商品房均按照备案价格对外公?#33606;?#31614;订合同价格不得超出备案销售优惠规定的幅度,不得在标价之外另行加价销售商品房;不得收取任何《商品房买卖合同》未予标明的?#24310;茫?#19981;得在交房时委托或变相委托物业服务企业搭车或强制追加收取?#24310;謾?#21457;布的商品房销售广告、宣传资料和销售进度内容须真实、合法、准确,不得欺骗、误导公众;严禁恶意炒作房源不足、内部预留、开盘售罄、后期涨价、信贷收紧等不实不全房地产信息,制造虚假热销场面,营造紧张气氛,诱使购房人抢购。


  亮点三:严管买卖合同网签与备案行为


  《通知》规定:开发企业在与购房人签订《商品房买卖合同》前,应充分告知购房人合同中的有关条款,对合同中的空白项和补充条款,开发企业应与购房人平等协商,予以约定。严禁以补充约定条款等?#38382;?#20943;轻、免除应承担的责任或不合理地加重购房人责任、排除购房人主要权利。在签订商品房买卖合同?#20445;?#24320;发企业应协助需办理按揭贷款的购房人查询个人征信状况;凡未进行征信审查的,开发企业不得收取预订款或向购房人?#20449;?#21487;按揭贷款购房。


  同?#20445;?#21830;品房买卖合同网签后,开发企业须自商品房预售合同网签之日起30日内办理合同备案手续,超过规定期限办理备案的需提交延期备案说明材料;无正当理由未按期办理备案的,作为不良记录载入开发企业信用档案,并可暂停网签。


  此外,合同变更或撤销须依规进行。开发企业有义务制止购房人以退房为借口撤销合同、随即改名转让预售商品房的变相炒房行为;购房人确需变更或撤销合同的,开发企业须详细询问、记录变更或撤销合同的原因并保存相关资料备查。


  亮点四:全面推行商品房销售信息公开


  《通知》要求,开发企业销售商品房的,应当在销售现场显着位置分别设立公示栏,如实告知购房人相关信息,公示内容包括以?#24405;?#39033;:


  公示有关证书。包括营业执照、房地产开发企?#24213;手手?#20070;、不动产权证书(国有土地使用权证)、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、城市商品房预售许可证等证书。若是现售商品房的,应同时公示商品房销售备案证、建筑工程竣工验收备案证明、规划条件核实证明。


  公示商品房销售信息。包括商品房预售方案、一房一价表、房源销控表、商品房预售资金监管银行名称和监管账号、商品房是否抵押等房屋权利信息。


  公示示范文本。包括《商品房买卖合同》示范文本、新建商品房认购书、业主(临?#20445;?#20844;约和《(前期)物业服务合同》等示范文本。


  公示销售机?#36141;?#38144;售人员、法规政策及其他信息,包括房管、物价、工商等监管部门的举报电话等。

编辑者:doudou

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